住てつ | 住宅の鉄人による住宅の鉄人になるためのウキウキ情報館

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サブリース【さぶりーす】　一括借り上げ方式とも呼ばれ、購入したアパートをパートナー企業が一括して借り上げてくれる制度です。空室の有無に関わらず、毎月一定の家賃が支払われ、またこの他、入居者の募集から賃料徴収、維持・管理までを行ってくれます。

再建築不可【さいけんちくふか】　中古住宅などの既存の建築物のうち、建て替えや増改築のできない不動産については「再建築不可」「建築不可」と表示することが不動産公取協の表示規約で義務づけられている。たとえば、市街化調整区域の土地、接道義務（敷地が、4m以上の道路に幅2m以上接していなければならない）に違反している土地建物、既存不適格建築物など。

サイディング【さいでぃんぐ】　建物の外壁に使う板のこと。「siding」を直訳すると「下見板」または「壁板」。「サイディング・ボード」ともいう。住宅では、石綿セメント板を基礎的な材料にして工場で加工された不燃外壁材を指すのが一般的。防火性能を高めるために木製板の代わりに採用する。セメント系のほかにアルミやスチールなどの金属系のサイディングもある。タイル張り風など種類も豊富。

在来工法【ざいらいこうほう】　柱・梁・筋交い（柱と柱の間に斜めに入れる材）など、木の「軸」を組み立てて建物を支える日本の伝統的な工法。間取りに融通がきき、大きな開口部をつくれるのが特徴。元来は木材にミゾを刻んでかみ合わせる職人技的な工法だが、最近は、あらかじめ工場で材木をカットしたり、材の接合部に金物を用いるなど、合理化や耐久性強化が進んでいる。

更地【さらち】　建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の宅地のこと。また、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に建築できる状態になっている（抵当権や建築基準法・都市計画法など公法上の制約があっても更地になる）。

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シーリングライト【しーりんぐらいと】　シーリング（ceiling）＝天井に直付けするタイプの照明器具。多くは天井のほぼ中央に取り付け、部屋全体を照らすために用いる直接照明のほか、天井にも光を当てる半直接照明タイプも。また、ひとつのシーリングライトのなかに白熱灯と蛍光灯を組み込んだり、調光機能をもたせるなどして、だんらん、くつろぎ、食事などのシーン別に使い分けができるように工夫した器具も増えている。

時価【じか】　文字どおりの意味は、その時々の旬の市場価格を表す。不動産の世界でも、明らかな定義はない。ただ、税務上は「時価」を基に課税するのが原則になっている。この場合の時価は、不動産取得税や登録免許税、相続税などの場合は固定資産税評価額。譲渡所得税の場合には実際の市場における「正常価格」と解釈されている。正常価格は必ずしも実勢相場とは一致せず、不動産鑑定士などが公示地価を参考に適正と判断した価格をさす。

市街化区域【しがいかくいき】　都市計画区域内ですでに市街地を形成している区域（既成市街地）と、線引きが行われた時点で以後10年以内に優先的に市街化を図るべきとされた地域を「市街化区域」という。同区域内では用途地域が定められ、道路・公園・下水道などのインフラを重点的に整備するとともに、土地区画整理事業や市街地再開発事業などが実施される。また、一定の開発行為には許可が必要。農地転用許可は不要で、農地委員会への届け出のみで転用可能となる。

市街化調整区域【しがいかちょうせいくいき】　都市計画区域内のうち、市街化を抑制する地域に指定されているエリアを「市街化調整区域」という。原則として開発することは禁じられている。開発や農地転用にも許可が必要。建物は、農林漁業用など限られたものしか許されず、住宅は原則として建てられない。

敷居【しきい】　門の内外や部屋の区画をわける境の部分に敷いた横木のこと。古語の「閾（しきみ）」が由来。障子やふすまなどの建具を受ける溝を彫ったり、レールを付けて引き戸を滑らせる。敷居の磨耗防止と建具を滑りやすくするために溝にはめ込む部材を「埋め樫」、溝を彫らないものを「無目（むめ）敷居」という。

敷金【しききん】　賃貸借契約で、借り手が家賃を滞納したり、部屋の造作を壊すなどした場合の損害賠償の支払いを担保するために、家主に対して預けるお金のこと。保証金と同じ性格だが、敷金としての相場は家賃の1～3か月分。契約が終了した時、滞納や修理が必要な損害を与えないかぎり無利息で全額返還されるのが原則。

自己資金【じこしきん】　不動産の取得にかかわる資金の調達手段のひとつで、自分で用意することを自己資金という。そのほかの資金調達の手段は、金融機関からの借入金や不動産証券化などの場合の出資金がある。自己資金には、購入代金として使う頭金の他に、税金やローンにかかわる事務手数料、仲介手数料、保険料などの諸費用が含まれる。

資産流動化法【しさんりゅうどうかほう】　不動産証券化などについて定めた法律。正式には「資産の流動化に関する法律」で2000年11月に施行。不良債権の処理を円滑に進めるために制定されたSPC法の制約を緩和して、証券化を柔軟にできるようにしたもので、改正SPC法ともいう。対象資産が財産権一般に拡大、同法に基づいて作るSPC＝TMK（特定目的会社）の設立・運営に関する規定が簡素化された。

地すべり【じすべり】　地中にしみこんだ融雪水などの地下水が誘因になって、ゆるい斜面の広範囲の土がゆっくりとすべり落ちる現象。同じ場所で繰り返し発生する可能性がある。前兆現象があり、また動きがゆっくりしているので避難時間がとりやすく人命の被害は少ないが、道路・建物・ライフラインなどの被害が大きい。「地すべり等防止法」で危険な区域が指定されており、一定の切土や掘削、荷重をかけるときなどは都道府県知事の許可が必要となる。

地鎮祭【じちんさい】　工事を始める前に敷地を祓（はら）い鎮める祭事のこと。敷地の中ほどに四本の青竹、斎竹（いみだけ）を立ててしめ縄を張り、中央に祭壇を設けて神事を行う。施主、工事関係者が参会し、神主が儀式を進めるのが一般的。

漆喰【しっくい】　消石灰に、のり、すさ（きざんだ麻など）を混ぜて水で練り合わせたもの。伝統的な和風住宅や土蔵造りなどの内外装仕上げに使う左官材料。通常は白色。漆喰に砂を混ぜて中塗り用に使うものを「砂漆喰」という。顔料を混ぜて着色した上塗り用の「色漆喰」もあり、伝統的な色は、浅黄漆喰、ネズミ漆喰、玉子漆喰、曙色漆喰、黒漆喰など。

シックハウス症候群【しっくはうすしょうこうぐん】　住宅の建材に含まれるホルムアルデヒドなどの有害な化学物質が原因で、目や喉の痛み、頭痛、吐き気、倦怠感などの体調不良や病気が起きる現象、またその症状のこと。人によって関節痛、自律神経失調症など症状は多様。カビやダニ、細菌などの微生物が原因になるアレルギーや感染症を含めるケースもある。

実施設計図【じっしせっけいず】　施工者に工事の内容・方法を指示するためにつくられる設計図書で、そのうち特に図面類または平面図を指すこともある。施主にとっては建築請負契約の裏付けとなる大切な書類。

地盤改良【じばんかいりょう】 　軟弱地盤の支持力を増したり、沈下を抑えるために、地盤自体の強度を高めること。

地盤調査【じばんちょうさ】　地層の配列・分布、土の密度・固さなど、地盤の物理的・力学的・化学的な性質、地下水の状態に関して調査すること。住宅をはじめ建物を建築する際には不可欠な手続き。地盤調査によって適切な基礎構造などを決める。

借地権【しゃくちけん】　建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。借地権の契約期間は最低30年以上。借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。定期借地権と区別するために普通借地権ということもある。借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類がある。

シャンデリア【しゃんでりあ】　フランス語のchandelier＝「ろうそく立て」から来た言葉で、複数のランプを用いた装飾的な照明器具を指す。チェーンなどでつり下げるタイプと直付けタイプに大別される。

収益還元法【しゅうえきかんげんほう】　将来不動産が生み出すであろう収益をもとにその不動産の価格を求めようとする方法。収益還元法には、不動産を長期に保有する場合に適している「直接還元法」と、一定期間（例えば1０年など）投資する場合に適している「ＤＣＦ法」(Discounted Cash Flow)があります。

小規模宅地の特例【しょうきぼたくちのとくれい】　相続や遺贈(贈与は除く)によって土地を取得した場合に、その土地に被相続人が自宅として住んでいたり事業用に供していた小規模な宅地があったときは、その土地が被相続人の生活の基盤になっていたことに配慮して、宅地の評価額の一定割合を減額することができるという特例です。

集成材【しゅうせいざい】　数cmの厚さに挽いた板を接着剤で何層も張り合わせて、角材のように加工したもの。1本の樹木から切り出した製材に比べて、反りやねじれなどの誤差が少なく、強度も高い。大断面の柱や梁、湾曲した化粧梁など、従来の製材にはなかったタイプも出ている。

住宅ローン【じゅうたくろーん】　住宅を購入する資金として利用できるローンのこと。別荘やセカンドハウス向けは別の種類になる。大きく分けて民間融資と公的融資の2種類。

住宅ローン控除【じゅうたくろーんこうじょ】　マイホームを購入する時に住宅ローンを利用した場合に、所得税から一定額を控除するという制度。正式な名称は「住宅借入金等特別控除」。一般に「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」といわれる。

10年保証制度【じゅうねんほしょうせいど】　品確法に基づいて導入された制度で、基礎や柱・梁、壁、屋根などの住宅の骨組にかかわる基本構造部分と、雨漏りを防止する部分に不具合が生じた場合に、売主や施工会社が引き渡してから最低10年間は無償で修理することを義務づけたもの。正式には「新築住宅の瑕疵担保責任の特例」という。

住民税【じゅうみんぜい】　個人の所得に対して課税される都道府県民税と市区町村民税を合わせたものを、一般に「住民税」という。

重要事項説明【じゅうようじこうせつめい】　重要事項説明不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、不動産会社が取引相手や当事者に対して契約に関する重要な事柄を説明すること。不動産の取引についての専門知識がない一般消費者でも内容を十分に理解したうえで契約できるようにして、のちのちのトラブルを未然に防ぐために宅建業法で設けられた制度。宅建主任者が主任者証を提示したうえで、「重要事項説明書」を交付して説明することが法律で義務付けられている。

重量鉄骨【じゅうりょうてっこつ】　厚さ6mm以上の構造用鋼材のこと。形鋼（かたこう）や鋼管がある。形鋼は、回転するロールに高温で金属塊を通して特定の断面に成形加工した「熱間圧延鋼材」。H形鋼、I形鋼、溝形鋼、山形鋼などがある。鋼管には円筒形と角形（ボックス）があり、角形鋼管は溶接して組み立てたものと圧延成形したものがある。

準工業地域【じゅんこうぎょうちいき】　都市計画法で決められた工業系の用途地域のひとつ。火災や公害発生など、危険や環境悪化のおそれの少ない工業の利便を図る地域。住宅や学校、病院その他生活利便施設も建築できる。

竣工検査【しゅんこうけんさ】　工事がほぼ終了したとき、その施工状態をチェックするために行われる検査。施工会社や設計者・監理者などの工事責任者が行い、その後に施主が立ち会って検査を行うのが一般的。不具合が発見された場合は手直しを行い、その仕上がりを確認、清掃などが完了してから建物を施工者から施主に引き渡す。これとは別に、自治体の建築主事などが建築基準法に基づいて行うのが「完了検査」。

準住居地域【じゅんじゅうきょちいき】　都市計画法で決められた用途地域のひとつ。大きく分けると住居系の地域だが、主に道路沿いに指定したエリアで、自動車車庫や150平方メートル以内の自動車修理工場などの自動車関連施設との調和を図ることを目指している。パーキング付ファミリーレストランや大型物販店、ショールームなど、ロードサイドビジネスが展開するイメージ。また、客席部分の床面積の合計が200平方メートル未満の小劇場やミニシアターも建築できる。

準耐火構造【じゅんたいかこうぞう】　鉄筋コンクリートなどの耐火構造に準じた耐火性能を持った構造のこと。準耐火性能とは、建物の壁、柱、梁、屋根などの主要な構造部分が、火災によって火や熱にさらされても30分から45分は変形したり、破壊されたりしない非損傷性などを持っていることを意味する。

準防火地域【じゅんぼうかちいき】　火災が発生した場合でも延焼速度を遅くし、市街地の防火に役立てることを目的として指定される地域。4階建て以上の建物はすべて耐火建築物としなければならない。3階建て以下の場合は規模によって準耐火建築とすることもできる。準防火地域内に延べ床面積500平方メートル以下の木造3階建て住宅を建てるときは、外壁や軒裏を防火構造とするなど、主要構造部・開口部に関する一定の基準を満たさなくてはならない。

浄化槽【じょうかそう】　汚水や雑排水を浄化処理して放流するための施設のこと。公共下水道が整備されていない地域で設置される。水洗便所からの汚水だけを処理する単独処理浄化槽と、汚水に加えてそのほかの生活雑排水も同時に処理する合併処理浄化槽がある。

商業地域【しょうぎょうちいき】　都市計画法で決められた商業系の用途地域のひとつ。主に店舗や事務所などの利便を増進するために定められた地域。容積率が最大1000％で、20階建て以上の超高層ビルも建てられる。また、キャバレー、ダンスホールなどに加えて、個室付浴場、ストリップ劇場などの風俗営業店が唯一認められた用途地域。危険性や環境悪化のおそれが少なく、作業場の床面積が150平方メートル以内の工場も建築できる。

障子【しょうじ】　和風建築の空間の仕切りに使われる引き戸の一種。平安時代後期に登場した全面を和紙貼りにした明かり障子がその原型とされる。格子に組んだ木の枠に細い桟（組子）を組み、その片面に和紙を張ったもの。ガラスが登場するまでは採光ができる建具として建物の外回りに使われていた。

浄水器【じょうすいき】　水道水をろ過して浄化する装置。設置の方式には蛇口取り付け型、据え置き型などがあるが、キッチンをすっきり見せたい場合はシンク下に本体を設置するアンダーカウンター型が向いている。ろ過方式は活性炭とろ過膜を組み合わせたものが多く、最近は浄化した水を電気分解してアルカリイオン水を生成するものもある。

譲渡税【じょうとぜい】　税法上は「譲渡税」という名称はない。譲渡所得に対して所得税と住民税がかかるが、不動産の場合は通常の所得税・住民税とは別の分離課税になり、税率も違う。このため不動産の譲渡所得にかかわる税金として、一般に「譲渡税」または「譲渡所得税」と呼んでいる。長期譲渡所得と短期譲渡所得では課税方法が異なり、所有期間が短いほうが税率が高くなっている。

所得控除【しょとくこうじょ】　所得税（住民税）を計算するときに、税法上で一定の項目ごとに認められた金額を課税所得から差し引くこと。ほぼ無条件で認められる基礎控除をはじめとして、配偶者控除や扶養控除などの人的控除、医療費控除や生命保険料控除など政策的な控除がある。

所得税【しょとくぜい】　日本国内で個人が得た所得に対して課税される直接税。所得は10種類あり、課税方式は総合課税と分離課税がある。総合課税はほかの所得と合算した金額に対して課税されるもの。分離課税は単独で課税されるもの。税率もそれぞれ違う。不動産取引にかかわるのは不動産所得と譲渡所得。譲渡所得については、土地建物の譲渡所得が分離課税、それ以外のゴルフ会員権や機械設備などの譲渡所得は総合課税になる。

所有権移転登記【しょゆうけんいてんとうき】　土地や中古住宅の売買、贈与・相続などによって所有権が移った時に行う登記。

所有権保存登記【しょゆうけんほぞんとうき】　住宅を新築した場合などに、登記簿に建物の所有権を初めて登記すること。

真壁【しんかべ】　住宅の壁の作り方の一種。柱や梁などを室内から見えるように露出させる手法のこと。構造材が、そのまま内装仕上げ材としての役割を果たす。ボード類や塗り壁で柱を覆ってしまい表面から見えなくする手法を「大壁（おおかべ）」という。

人造石【じんぞうせき】　天然石に似せた人工的に造った模造石のこと。花崗岩、大理石、石英、蛇紋岩などの砕石にセメントや砂、顔料を混ぜて塗装、または成形したもの。

人造大理石【じんぞうだいりせき】　天然石と樹脂を混ぜて成形した素材で、浴槽や洗面台、キッチンの天板などによく用いられる。見た目に美しく耐久性にもすぐれているが、柔らかい素材なので、傷がつきやすい、高熱に弱いなどの難点があるとされる。

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水道負担金【すいどうふたんきん】　分譲地や建売住宅・別荘などで、公共の上水道本管から対象になる区画の前面道路まで水道管を引くためにかかる費用のこと。「水道加入金」「給水分担金」ともいう。

筋かい【すじかい】　建物の骨組みのひとつで、柱と梁で四角形に囲まれた軸組に対角線状に入った補強材のこと。地震や強風などによる横揺れの動き（水平力）に抵抗して、四角い軸組がひし形に歪むのを防ぐ。「筋交い」「筋違い」とも表記する。

スプリンクラー【すぷりんくらー】　散水装置（sprinkler）。芝生などに自動的に水まきする設備という意味と、建物の火災を防ぐための「自動散水消化器」という意味がある。

スレート【すれーと】　屋根葺（ふ）き材、外装材に使われる石質の薄い板のこと。自然石の粘板岩や頁岩（けつがん）を薄く剥いだ「天然スレート」と、石綿とセメントを練り混ぜて天然スレートの素材感に似せて成形した「石綿スレート」に分かれる。

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生産緑地地区【せいさんりょくちちく】　市街化区域内農地のうち、将来にわたって適切に保全される緑地として指定された地区のこと。生産緑地地区に指定されると、大都市圏でも固定資産税の宅地並み課税がされず、農地課税になる。相続税の納税猶予・免除制度も適用される。

制振【せいしん】　強風や地震などによる振動エネルギーを機械的な装置をつけることでコントロールすること。建物内の壁面などにダンパーをつけたり、建物の最上階に重りをつけて振り子の原理で振動を抑える「パッシブ制振」と、コンピュータ制御による油圧式や電気式のアクチュエータ（駆動装置）で揺れを打ち消す方向に重りを動かすことで、より高い制振効果を得られる「アクティブ制振」がある。

設計委託契約【せっけいいたくけいやく】　建物の設計を建築士に依頼するために結ぶ契約。委託する仕事の中に設計と施工監理を含む場合と、設計契約、監理契約を別々に結ぶ場合とがある。

設計図書【せっけいとしょ】　工事内容を指示するための各種の書類を総称して「設計図書」と呼ぶ。平面図や立面図などのいわゆる「設計図」のほか、内外装などの下地・仕上げなどを記した「仕上げ表」、図面では表せない工事方法について指示する「仕様書」がある。図面の種類は建物の構造・規模によって異なる。

石膏ボード【せっこうぼーど】　 2層のボード用原紙の間に水で練った焼き石膏を流し込んで板状に固めたもの。「プラスターボード（PlasterBoard）」ともいい、図面等ではPBと省略して表記する。防火・断熱・遮音性が高く、温度変化による変形率が小さい。軽量で施工性が良く、有毒ガスの発生もない。

高さ制限【ぜったいたかさせいげん】　第1種および第2種低層住居専用地域には、隣地斜線制限がない代わりに建築物の高さの制限がある。数値は10mまたは12mで、各地域の都市計画によって決められる。高さの限度が10mの地域では、一定以上の敷地面積があり、かつその敷地内に空地を有するなど、低層住宅地の環境を害する恐れがないと認められれば12mまでの緩和もある。一方、限度12mの地域では日影規制が強化されるなど総合的に運用される。

接道義務【せつどうぎむ】　都市計画区域内にある建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはならないと、建築基準法で定められている。これを「接道義務」という。つまり、接道義務を満たしていない土地には、住宅などの建物は建てられないということ。

セットバック【せっとばっく】　二項道路に接している敷地で、道路の境界線を後退させること。セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできない。また、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることも不可。

設備図【せつびず】　給排水、給湯、ガス、電気・電話、冷暖房などの設備の、配線・配管・機器や器具類の設置位置を平面図上に示した図面を総称して「設備図」という。

ゼネコン【ぜねこん】　総合工事業者、または総合建設請負業者を意味するゼネラル・コントラクター（general contractor）の略。

セメント【せめんと】　接合剤の総称。アスファルト、石灰、石膏、にかわ、ポルトランドセメントなどが含まれる。建築・土木工事用では、モルタルやコンクリートの主原料になる「ポルトランドセメント」を指すのが一般的。

セルロースファイバー【せるろーすふぁいばー】　新聞の古紙やパルプなどの木質繊維を原料に綿状に加工した材料。断熱材や吸音材として使われる。湿気を吸収したり放出したりする調湿機能があるため、通常は断熱材に必要な防湿層の施工が不要とされる。専用の吹き込み機を使って、天井や壁面などの隅々まですき間なく充てんされる。米国では断熱材のシェア第1位。

専任媒介契約【せんにんばいかいけいやく】　媒介契約の一種で、仲介を依頼できる業者が1社に限られる形式。2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられている。有効期間は3か月以内。

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相続【そうぞく】　親子、親族関係のある人が亡くなって、その人の遺産を受け継ぐことを「相続」という。

相続税【そうぞくぜい】 　亡くなった人の財産を相続したり、遺贈によって取得した人にかかる税金（国税）。相続した財産をすべて金銭に換算した課税価格から基礎控除を引く。次に、法定相続分で相続したものと仮定して相続税の総額を出す。最後に、この総額を実際に相続した金額に応じて各人の納税額に割り振るしくみ。課税価格が高いほど税率も高くなる超過累進税率が適用される。

相続時精算課税制度【そうぞくじせいさんかぜいせいど】　贈与者が65歳以上の親、受贈者が20歳以上の子の場合、複数年にわたって贈与された財産が2500万円までは課税されず、2500万円を超えた場合は一律20％の税率で課税されるという制度。

相次相続【そうじそうぞく】　相次相続相次いで相続が起きること。例えば、相当額の資産を持っていた父親が死亡し一回目の相続が発生し（一次相続）、数年後にその母親が死亡すると、最初の相続時に母親が取得した財産は子に引き継がれることになり、ここで再び相続が発生（二次相続）するようなケース。

損益通算【そんえきつうさん】　不動産所得の金額が赤字の場合、他の所得から赤字分を差し引くことができる制度。損益通算することによって、課税所得を下げて節税することが可能。

贈与税【ぞうよぜい】　年間110万円を超える現金や不動産などの財産を、個人から無償でもらった時に課税される国税。この個人の中には、他人に限らず親子や夫婦間の贈与も含む。税額は、1年間にもらった財産を合計した価額から110万円の基礎控除を差し引いた課税価格に対して、超過累進税率を掛けて計算する。

底地【そこち】　借地権がついた宅地の所有権のこと。更地のように土地所有者が自由に利用したり転売したりできる完全所有権とは違い、借地権者との関係で利用上の制約を受けること、借地権者以外の第三者に底地だけを売却することが難しいことから不完全所有権といわれる。

外断熱【そとだんねつ】　鉄筋コンクリート造やブロック造などの構造躯体の外側に断熱材を張る工法のこと（outside insulation）。

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